BNP Paribas REIM: nel sanitario bisogna guardare oltre il long-term care

Al di là dell’invecchiamento della popolazione, le performance degli investimenti nel comparto healthcare sono fortemente dipendenti dai fondamentali del settore, dalla capacità degli operatori di gestire la profittabilità degli asset e dalle decisioni di investimento nell’immobiliare tout court

L’equilibrio tra domanda e offerta è essenziale per le performance del segmento LTC

Il sanitario (o healthcare) è un sottomercato dell’immobiliare che in Europa si è affermato come una classe di attività a pieno titolo negli ultimi 15 anni, mostrando come le sue performance fossero fortemente legate alla profittabilità degli operatori.

Gli investitori tendono a puntare soprattutto sul segmento detto “long-term care” (LTC), contando che la domanda per questo tipo di asset aumenterà con l’invecchiamento progressivo della popolazione del Vecchio Continente, mentre, per chi gestisce questi asset, l’aspetto più importante sembra essere l’equilibrio tra domanda e offerta. Per capirlo, basta osservare il grafico sottostante.

 

Questo grafico mette in relazione due variabili molto importanti per il business dell’LTC: la disponibilità di posti letto per persone over 65 – che è una buona approssimazione del rapporto tra domanda e offerta in un determinato mercato – e il tasso operativo lordo, che riflette la profittabilità degli operatori.

Da questa analisi emerge come le nazioni del Sud e del centro-oriente europei, dove la disponibilità di posti letto è minore in percentuale, vantino un tasso operativo più alto rispetto agli omologhi del Nord o dell’Ovest. L’equilibrio tra domanda e offerta favorisce quindi un maggiore tasso di occupazione delle strutture e, in ultima analisi, una migliore performance degli operatori. Questo è fondamentale per definire le allocazioni nell'ambito delle strategie sanitarie europee, poiché i mercati con un migliore equilibrio tra domanda e offerta potrebbero essere preferibili.

Tuttavia, va ricordato che i margini degli operatori del ramo LTC sono generalmente contenuti. Ciò significa che la loro abilità di gestire un’attività in modo particolarmente efficiente nei costi è essenziale. Dal punto di vista degli investitori, quindi, una volta selezionato il mercato con le linee guida descritte sopra, è importantissimo prestare molta attenzione anche a queste figure, selezionando solamente quelle che presentano dei KPI operativi solidi.

La crescita del segmento delle permanenze brevi

Finora si è discusso del segmento della cura nel lungo periodo anche perché fino al 2020 è stato quello maggiormente preso in considerazione dagli investitori. Tuttavia, negli ultimi anni si è osservato come questi ultimi abbiano iniziato a guardare anche a strutture create per cure di breve o di medio termine, come cliniche generali o specialistiche per le cure sia somatiche sia psicologiche. Ciò ha fatto sì che l’healthcare potesse offrire una gamma di soluzioni molto più ampia. Per dare un’idea, le cliniche per soggiorni di medio termine hanno rappresentato circa il 40% delle transazioni in healthcare europee tra il 2020 e oggi.

Questo è importante, dato che la relazione che intercorre tra disponibilità di posti letto e tasso operativo per le attività ospedaliere (che sono l’esempio classico di strutture dove si forniscono cure per un periodo di tempo più contenuto) è leggermente diversa da quella descritta per l’LTC. In primo luogo, il secondo dei parametri è generalmente più alto in questo tipo di strutture e questa dovrebbe essere già una buona ragione affinché un asset manager vi destini parte delle risorse. In secondo luogo, in questo segmento le dotazioni sono più equamente distribuite tra mercati e lo stesso vale per il tasso di ricorso alle strutture.

Le strutture di degenza breve e media possono offrire un'ampia gamma di servizi che non richiedono necessariamente il pernottamento; pertanto, i prezzi dei letti e delle attrezzature potrebbero non essere il miglior indicatore di domanda/offerta. Gli investitori dovrebbero quindi valutare altri parametri in base allo specifico caso di investimento. Inoltre, le strutture di assistenza LTC sono per lo più di proprietà privata, mentre gli ospedali sono per lo più pubblici. Il panorama competitivo è diverso e la domanda di ospedali privati ​​è fortemente influenzata dalla capacità di spesa locale.

La crescente maturità dell’healthcare

La graduale crescita del settore immobiliare sanitario continua, nonostante il rallentamento generale del mercato degli ultimi anni ed è probabile che gli investimenti in healthcare raggiungano il volume più alto di sempre nel 2025. Questo lo rende un unicum nel real estate, poiché i volumi di investimento per gli altri settori sono ben al di sotto dei livelli di picco. Ciò è dovuto all'istituzionalizzazione del settore, che si sta gradualmente spostando verso la proprietà degli investitori.

Ciò sta aumentando le dimensioni del mercato e la possibilità per gli investitori stessi di prendere decisioni ponderate, basate sui mercati e sulle tendenze del segmento. Nell’LTC, l'Europa meridionale potrebbe rappresentare un buon modo per diversificare rispetto ai più grandi mercati europei di Germania e Francia, grazie al favorevole equilibrio tra domanda e offerta; inoltre, investire nel settore dei soggiorni di breve e media durata potrebbe fornire un ulteriore livello di diversificazione, poiché il segmento risponde a una serie più diversificata di indicatori macroeconomici.